<<任意売却 Q&A>>横浜の不動産査定・売買「イエリノ」(株)イノベーションホーム

いいえ。相談は無料です。

一人で悩まずに先ずは当社までご相談ください。

①債権者（借入先の金融機関）の同意を得る必要がある

通常売却をする場合は、所有者の意思だけで売却することができます。
一方任意売却は、債権者（借入先の金融機関）の同意を得る必要があります。
理由としては、住宅ローンを組んだときに担保（抵当権）が設定されており、住宅ローンを全額返せない状況で担保を外すためには債権者の同意が必要だからです。

②債権者が売却する金額を決定する

任意売却は、住宅ローンが残ってしまうことから、債権者が売却する金額を決定します。なぜなら、売却金額によって住宅ローンの回収金額が変わるからです。

任意売却には下記のようなメリットがあります。

①市場価格に近い金額で売却できる
②一般市場で販売するので、近隣に諸事情を知られない。
③滞納分の住民税・固定資産税・抵当権抹消費用・抵当権解除の書類代・滞納分管理費（マンションなど管理費のある場合）は債権者が払ってくれる場合がある
④売却後の残務の返済方法も交渉してくれる
⑤引っ越し費用を負担してくれる場合がある

1～2ケ月目ぐらいまでは、郵便物や電話などで督促がありますが、いきなり一括返済を迫るとか、滞納３ケ月未満ではまず競売にはかけられません。

しかし深刻な事態です。次の事を検討してください。

・住宅ローンの支払方法（毎月の支払いとボーナス払い）の見直しをする。 

・弁護士に依頼し、個人再生法住宅ローン特則を利用し、返済額の減額を要請する。 

・それでも支払いが無理なら、任意売却で債務の整理をする。 

通常、住宅ローンの返済を6ケ月間滞納（住宅金融支援機構<旧・住宅金融公庫>の場合や一般銀行の場合は3ケ月で処理することも有り）すると「期限の利益の喪失」となり、債権が保証会社に移行します。

しかし、消費者金融などで借り入れしての返済は絶対にお勧めしません！銀行より消費者金融の方が後で面倒です。(中には怖い思いをします。)債権者より電話や書類が届いたら居留守や無視などはせず「誠意のある」対応をとってください。

可能です。各債権者(金融機関)に支払いの条件を交渉し月々の支払いやボーナス払いの金額変更を行えます。但し、債務の免除はできません。

期間の延長をして月々の支払いを抑えますので以前より債務額は増えます。

また、支払条件を変更した後に滞納すると住宅ローンの残債務を一括返済で請求される可能性があります。

住宅ローンの残っている（抵当権がついている）マンションや自宅などの不動産の売却は非常に手間と時間がかかります。それに加えて銀行などの債権者との交渉があります。

一般の不動産業者では、１つの案件に対して多くの時間がかけられない事情があります。また任意売却という債券絡みのノウハウがございません。従って任意売却は一般の不動産業者では扱うことが困難です。

連帯債務者とはローンを借りた債務者と一緒に借入金を返済していく人のことです。連帯保証人より責任が重く、債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。

連帯保証人とは、債務者がローンを支払うことができなくなった場合に、債務者に代わり支払う義務を持つ人のことです。債務者本人に支払い能力がない場合に限って支払う保証人より責任が重く、債権者は債務者の支払い能力の有無に関わらず、連帯保証人に返済を請求できます。

連帯債務者、連帯保証人、保証人は離婚をしたとしても変更する事は難しい場合が多いです。